Chi phí và cách chọn nhà thầu thi công MEP cho nhà xưởng

Chi phí thi công MEP nhà xưởng gồm những khoản mục nào?

Với chủ đầu tư lần đầu triển khai nhà xưởng, câu hỏi phổ biến nhất thường là chi phí thi công MEP nhà xưởng chiếm bao nhiêu phần trăm tổng vốn đầu tư xây dựng. Trên thực tế, không có một con số cố định áp dụng chung cho mọi công trình, vì chi phí phụ thuộc vào nhiều yếu tố: quy mô diện tích, đặc thù ngành sản xuất, mức độ tự động hóa và tiêu chuẩn hoàn thiện mà chủ đầu tư lựa chọn.

Về cơ bản, chi phí thi công cơ điện của một nhà xưởng thường bao gồm 4 nhóm hạng mục chính: hệ thống điện (chiếm tỷ trọng lớn nhất do liên quan đến công suất máy móc), hệ thống điều hòa không khí công nghiệp, hệ thống cấp thoát nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy. Trong đó, với nhà xưởng có dây chuyền sản xuất công suất lớn hoặc yêu cầu môi trường sạch (điện tử, dược phẩm, thực phẩm), tỷ trọng chi phí cho hệ thống điện và HVAC thường cao hơn đáng kể so với nhà xưởng kho bãi thông thường.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công MEP

1. Quy mô và công năng nhà xưởng

Nhà xưởng càng lớn, số lượng thiết bị tiêu thụ điện càng nhiều thì chi phí hệ thống điện và hệ thống thông gió càng tăng theo. Bên cạnh đó, công năng sản xuất cụ thể (cơ khí, điện tử, thực phẩm, hóa chất) sẽ quyết định các yêu cầu kỹ thuật đặc thù, ví dụ nhà xưởng hóa chất cần hệ thống thông gió và PCCC nghiêm ngặt hơn nhà xưởng cơ khí thông thường.

2. Mức độ tự động hóa và giám sát

Nếu chủ đầu tư có nhu cầu tích hợp hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), giám sát năng lượng tự động hoặc hệ thống điều khiển thông minh, chi phí đầu tư ban đầu sẽ cao hơn so với hệ thống vận hành thủ công, nhưng thường giúp tiết kiệm chi phí vận hành về lâu dài.

3. Xuất xứ và chất lượng vật tư, thiết bị

Vật tư, thiết bị điện, HVAC có nhiều phân khúc giá khác nhau tùy xuất xứ và thương hiệu. Việc lựa chọn vật tư cần cân đối giữa ngân sách đầu tư và yêu cầu về độ bền, hiệu suất vận hành trong suốt vòng đời sử dụng của nhà xưởng.

4. Yêu cầu tiêu chuẩn và pháp lý

Với hạng mục PCCC, chi phí còn phụ thuộc vào yêu cầu thẩm duyệt thiết kế theo quy định hiện hành. Nhà xưởng thuộc diện bắt buộc thẩm duyệt PCCC thường cần đầu tư hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động đầy đủ hơn so với nhà xưởng quy mô nhỏ.

Nên chọn hình thức tổng thầu MEP hay thuê riêng từng hạng mục?

Chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức: thuê một nhà thầu MEP tổng thầu đảm nhận toàn bộ 4 hệ thống, hoặc thuê riêng từng đơn vị chuyên môn cho từng hạng mục (điện, HVAC, cấp thoát nước, PCCC). Mỗi hình thức có ưu, nhược điểm riêng:

Với đa số nhà xưởng công nghiệp, hình thức tổng thầu MEP thường được ưu tiên vì giảm thiểu rủi ro xung đột giữa các hệ thống và giúp chủ đầu tư tập trung nguồn lực quản lý vào các hạng mục xây dựng chính.

Tiêu chí chọn nhà thầu MEP phù hợp

• Kinh nghiệm thực tế với loại hình nhà xưởng tương tự: ưu tiên nhà thầu đã từng thực hiện dự án cùng ngành nghề hoặc quy mô tương đương.
• Năng lực nhân sự và chứng chỉ hành nghề: đội ngũ kỹ sư có chuyên môn phù hợp với từng hệ thống, có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng theo quy định.
• Quy trình kiểm soát chất lượng rõ ràng: có quy trình nghiệm thu từng phần, hồ sơ kỹ thuật minh bạch trong suốt quá trình thi công.
• Khả năng phối hợp đa hệ thống: có kinh nghiệm điều phối nhiều hệ thống cơ điện đồng thời, tránh xung đột không gian lắp đặt.
• Chính sách bảo hành và hậu mãi: cam kết rõ ràng về thời gian bảo hành, hỗ trợ kỹ thuật sau bàn giao.

Lời khuyên khi lập ngân sách cho hạng mục MEP

Để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu bóc tách khối lượng chi tiết theo từng hệ thống ngay từ giai đoạn lập dự toán, đồng thời làm rõ các khoản mục có thể phát sinh theo điều kiện thi công thực tế (ví dụ: địa chất nền móng ảnh hưởng đến hệ thống cấp thoát nước ngầm). Việc trao đổi thẳng thắn về ngân sách và mức độ ưu tiên giữa các hệ thống ngay từ đầu sẽ giúp nhà thầu tư vấn phương án kỹ thuật phù hợp nhất với điều kiện thực tế của dự án.

Cảnh giác với báo giá thấp bất thường

Trong quá trình mời báo giá, chủ đầu tư có thể gặp trường hợp một số nhà thầu đưa ra mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Trước khi lựa chọn, nên yêu cầu bóc tách chi tiết để kiểm tra xem mức giá thấp đến từ việc tối ưu quy trình thi công thực sự, hay từ việc cắt giảm chủng loại vật tư, giảm khối lượng hạng mục so với thiết kế ban đầu. Lựa chọn nhà thầu chỉ dựa trên mức giá thấp nhất mà bỏ qua yếu tố chất lượng vật tư và năng lực thi công thực tế có thể dẫn đến chi phí sửa chữa, bảo trì phát sinh cao hơn trong quá trình vận hành về sau, khiến tổng chi phí thực tế không còn tối ưu như kỳ vọng ban đầu.

Quý chủ đầu tư có nhu cầu khảo sát và báo giá cụ thể có thể tham khảo các lĩnh vực hoạt động của Thịnh Phát Vina hoặc xem qua một số dự án tiêu biểu đã thực hiện.